Blogi metsän ostamisesta ja metsäsijoittamisesta
Markkinakatsaus I/2022 - Ukraina ja inflaatio
Lähettänyt mika ajankohtana 26 huhtikuuta, 2022
Metsäkiinteistömarkkinan tilanne näyttää jatkuvan melko vakaana. Metsätilakauppojen määrässä tai markkinahintatasossa ei ole alkuvuonna koettu suuria mullistuksia, ja suurimmat muutostekijät näyttävätkin liittyvän metsäkiinteistömarkkinoiden ulkopuolisiin tekijöihin. Yleinen talouden epävarmuus heijastuu luonnollisesti myös metsätilojen kauppaan. Ukrainan sodalla ei tämänhetkisten tilastojen valossa näytä olevan mainittavaa vaikutusta markkinoihin, tosin tarkastelujakso on suhteellisen lyhyt metsäkiinteistön keskimääräisen myyntiajan ollessa kahden kuukauden luokkaa. Joka tapauksessa kiinteänä omaisuuslajina metsäkiinteistöt säilyttävät arvonsa hyvin osakemarkkinoiden suhdanteista huolimatta, ja myös lyhyen aikavälin näkymät teollisuuden puuntarpeesta ja odotetusta kantohintatasosta tuovat metsäsijoittamiseen positiivisia odotuksia lisääntyvän epävarmuuden vastapainoksi.
Markkinoiden aktiivisuus
Metsäkiinteistömarkkinan aktiivisuus on pysynyt vakaana jo melko pitkään, julkisesti myyntiintulleiden yli 10 metsämaahehtaarin kiinteistökauppojen lukumäärä on pysytellyt jo vuosia noin kahdentuhannen kaupan paikkeilla. Viimeisimmän 12 kuukauden aikana 1.4.2021-31.3.2022 on metsäkiinteistökauppoja tehty yhteensä 1 964 kappaletta. Perinteisesti alkuvuosi (tammi-maaliskuu) on ollut markkinoilla vuoden hiljaisinta aikaa, mitä se tänäkin vuonna oli. Julkisesti myyntiintulleita metsätiloja oli alkuvuodesta 372 kappaletta, mikä on 5 % edellisvuoden vastaavaa ajankohtaa enemmän. Toisaalta myytyjen metsätilojen määrä, 408 kpl oli alkuvuonna hieman pienempi vuoteen 2021 verrattuna.
Nämä pienet muutokset myyntiintulleiden ja myytyjen tilojen lukumäärissä kuuluvat kuitenkin markkinan luonnollisen vaihtelun piiriin, eikä merkittävistä markkinavolyymin heilahduksista ole merkkejä. Myyntiintulleiden kiinteistöjen hieman kasvaneesta määrästä voi kuitenkin päätellä markkinan olevan vilkastumassa, ja yleensä kevään ja alkukesän sesonki onkin ollut yksi vuoden aktiivisimmista jaksoista metsäkiinteistömarkkinoilla.
Hintatason kehitys
Metsäkiinteistöjen hintataso on ollut huomattavassa, viime vuosina jopa kiihtyvässä nousussa. Suomen Sijoitusmetsien Markkinahintaindeksiin perusteella laskettu hintatason vuosimuutos oli maaliskuun lopussa + 10,9 %, ja alkuvuoden muutos + 2,3 %. Vaikka hintatason muutos on näinkin nopeaa, on muutosvauhti jo hieman rauhoittunut viimevuoden ennätyslukemista, ja alkuvuoden muutos enteilee jo alle 10 % vuosimuutosta tälle vuodelle. Varsinkin alkuvuoden aikana ripeästi noussut inflaatio alkaa jo merkittävästi vaikuttamaan hintatason reaaliseen muutokseen, mikä on vuoden tarkastelujaksolla ”vain” + 5,0 %, mikä sekin on huomattava. Pelkästään alkuvuosi huomioiden metsäkiinteistömarkkinan reaalinen hintakehitys on kuitenkin jo hieman negatiivista.
Markkinahintatason odotetaan jatkuvan nousuaan edelleen vuoden 2022 puolella, eikä suurta pääomapakoa instituutioiden metsäkiinteistöportfolioista ole näköpiirissä.
Kymmenen prosentin haamuraja rikki
Lähettänyt mika ajankohtana 10 tammikuuta, 2022
Vuosiluku vaihtui metsäkiinteistömarkkinassakin, ja nyt on aika analysoida kulunutta vuotta. Suomen Sijoitusmetsät Oy:n markkinahintaindeksi on piirtänyt koko vuoden jyrkkenevää käyrää, ja vuoden päätteeksi saatiin haamuraja rikki: metsäkiinteistöjen markkinahintataso nousi yli kymmenen prosenttia vuonna 2021.
Vuodelle 2022 ei ole näköpiirissä hintatason laskupaineita. Metsäkiinteistöille odotetaan olevan kysyntää myös alkaneena vuonna. Suomen Sijoitusmetsät Oy tuottaa jatkossakin huippulaatuista ja puolueetonta tietoa metsäkiinteistömarkkinasta.
Tiedotteen pääset lukemaan alla olevasta linkistä (ohjaa Suomen Tietotoimiston sivuille).
Linkki STT:n sivuilla olevaan tiedotteeseen.
Vlog 3: Yhteismetsä
Lähettänyt mika ajankohtana 26 heinäkuuta, 2021
Suomen Sijoitusmetsät Oy:n kolmannen vlogin teemana on yhteismetsä. Millainen on hieman huonosti tunnettu yhteismetsä, ja miksi metsänomistajan tai metsään sijoittavan kannattaisi siitä kiinnostua? Teemu avaa yhdessä Pirjo Havian kanssa aihepiirin perusteita.
Suomen Sijoitusmetsät Oy:n vlogissa käydään kvartaaleittain läpi metsäsijoittamisen saloja ja käsitellään metsäkiinteistömarkkinoihin liittyviä ilmiöitä.
Vlog 2: Metsätilan arviointi
Lähettänyt mika ajankohtana 28 huhtikuuta, 2021
Suomen Sijoitusmetsät Oy:n toinen vlogi sukeltaa metsätilan arvioinnin saloihin. Miten löytää kiinnostava kohde, ja miten sen arviointia tulisi lähestyä? Entä mitä maastossa käydessä tulisi huomioida? Joni jakaa näkemystään.
Suomen Sijoitusmetsät Oy:n vlogissa käydään kvartaaleittain läpi metsäsijoittamisen saloja ja käsitellään metsäkiinteistömarkkinoihin liittyviä ilmiöitä.
Kauppa-arvomenetelmä kelpaa arvonmääritykseen Ruotsissa, miksei Suomessa?
Lähettänyt mika ajankohtana 22 lokakuuta, 2020
Oheisen tiedotteen mukaisesti Stora Enso alkaa arvostamaan Ruotsin metsäomaisuuttaan kauppa-arvoperusteisesti: https://www.storaenso.com/fi-fi/newsroom/regulatory-and-investor-releases/2020/10/stora-enso-muuttaa-metsaomaisuutensa-arvostusmenetelmaa. Markkinatransaktiotietoihin perustuvalla arvonmäärityksellä voidaan luopua teoreettisesta WACC:in (pääoman keskimääräinen kustannus) määrittämisestä ja pohjata arvotuksen muutokset ja hintataso suoraan metsäkiinteistömarkkinoiden kehitykseen. Kuitenkin samalla todetaan, että Suomessa vastaavaa arvonmääritysmenetelmää ei voida luotettavasti käyttää, koska markkinatietoja ei ole saatavilla riittävän yksityiskohtaisesti. Tämän väitteen uskallamme kyseenalaistaa.
Suomen Sijoitusmetsien kattava markkina-aineisto, ja sitä tehokkaasti hyödyntävä markkinahintaennustemalli ovat kuitenkin hyvä esimerkki siitä, että metsäkiinteistömarkkinoista on käyttökelpoista ja luotettavaa verrokkiaineistoa kauppa-arvomenetelmän tueksi. Vuodesta 2014 alkaen kerätyssä edustavien metsäkiinteistökauppojen aineistossa on jo 6 920 kauppaa, ja aineisto kasvaa tällä hetkellä yli 20 metsäkiinteistökaupan viikkovauhdilla. Verrokkikauppa-aineiston määrän ja kattavuuden lisäksi kauppa-arvomenetelmän kannalta olennaista on, että aineistosta voidaan määrittää puustotietojen lisäksi myös kohteen luokittelevat ominaisuudet, kuten kehitysluokka- ja kasvupaikkajakauma. Markkina-aineiston keruu ja tallennus ei olekaan aivan vaivatonta puuhaa, meillä myyntiintulevia metsätiloja ja toteutuneita kiinteistökauppoja seurataan viikoittain kahden ihmisen voimin. Tieto metsäkiinteistömarkkinoista ei siis ole ilmaista, mutta se on tehokkaasti hyödynnettynä erittäin arvokasta.
Kuusamon yhteismetsän osuuden markkina-arvo
Lähettänyt mika ajankohtana 7 lokakuuta, 2020
Kuusamon yhteismetsä on Suomen suurin yhteismetsä, ja sen osuuksilla käydään selvästi eniten kauppaa julkisesti. Alla on tarkastelu Kuusamon yhteismetsän osuuden markkina-arvon kehityksestä.
Yhteismetsäosuuksilla käydään julkisesti kauppaa, ja yhteismetsäosakkuus on mielenkiintoinen metsänomistamisen ja metsäsijoittamisen muoto. Tietoa osuuksien arvottamiseksi on kuitenkin tarjolla niukalti. Alta löytyvä tarkastelu valottaa "suurimman ja kauneimman" osuuksilla käytävää kauppaa. Lisää tietoa yhteismetsistä ja osuusmarkkinasta löytyy sivujemme Yhteismetsä-osiosta.
Kuusamon yhteismetsän osuuden markkina-arvo PDFVlog 1: Metsän arvo
Lähettänyt mika ajankohtana 18 syyskuuta, 2020
Metsäkiinteistöjen markkinahintaindeksi Q2/2020
Lähettänyt mika ajankohtana 18 syyskuuta, 2020
Metsäkiinteistöjen markkinahintaindeksi Q1/2020
Lähettänyt mika ajankohtana 6 toukokuuta, 2020
Suomen Sijoitusmetsät Oy:n tuottama Manner-Suomen metsäkiinteistöjen markkinahintaindeksi uudistui vuoden 2020 alussa. Käytännössä indeksin päivityksessä oli kyse arvotettavan kiinteistöjoukon vakioinnista, eli tarkastelussa olevat kiinteistöt ovat koko tarkastelujakson ajan samat. Indeksointi on mahdollista monella eri tavalla, joista kukin antaa omanlaistaan tietoa metsäkiinteistömarkkinasta. Nykyinen tapa vähentää tarkasteltavan kiinteistöjoukon ominaisuusjakauman muutoksista johtuvaa indeksiarvon vaihtelua ja tuo selvemmin esille varsinaisen markkinahintatason kehityksen. Verrattuna aiempaan indeksiin nykyinen kuvaaja piirtää huomattavasti tasaisemmin nousevaa käyrää, joka kertoo Manner-Suomen metsäkiinteistömarkkinan hintatason nousseen viime vuosina määrätietoisesti.
Metsäkiinteistöjen markkinahintaindeksin arvo lasketaan jokaiselle viikolle, ja verrokkiaineistona käytetään kulloinkin kuluneen 52 viikon aikana toteutuneita, yli 10 ha metsäkiinteistöjen edustavia kauppoja.
Metsäkiinteistöjen markkinahintaindeksi Q4/2019
Lähettänyt mika ajankohtana 23 tammikuuta, 2020
Manner-Suomen metsäkiinteistöjen markkinahintaindeksin arvo jatkoi viime vuoden viimeisellä neljänneksellä voimakasta kasvua, kuitenkin tasoittuen hieman aivan vuoden lopulla. Viime vuosi oli pääsääntöisesti Suomen metsäkiinteistömarkkinoilla hintatason nousun aikaa, mutta tarkemmassa tarkastelussa havaitaan suuria alueellisia eroja.
Metsäkiinteistöjen markkinahintaindeksin arvo lasketaan jokaiselle viikolle, ja aineistona käytetään kulloinkin kuluneen 52 viikon aikana toteutuneita, yli 10 ha metsäkiinteistöjen edustavia kauppoja. Hintatason muutos välillä Q4/2018 - Q4/2019 oli koko Manner-Suomessa keskimäärin +6,8 %.