Blogi metsän ostamisesta ja metsäsijoittamisesta

Metsäkiinteistöjen markkinahintaindeksin Manner-Suomen yhdistetyn aineiston kuvaaja Q2/2019. Indeksin arvo lasketaan jokaiselle viikolle, ja aineistona käytetään kulloinkin kuluneen 52 viikon aikana toteutuneita, yli 10 ha edustavian metsäkiinteistöjen kauppoja.

Viime vuosina metsäkiinteistöjen markkinahintataso on kehittynyt vakaassa noususuunnassa. Muutos välillä Q2/2018 - Q2/2019 oli koko maassa keskimäärin +4,5 %.

Pienten ja keskisuurten metsäkiinteistöjen kauppamäärissä ja -hinnoissa ei ole tapahtunut  dramaattisia muutoksia viime vuosina. Tämä selviää Suomen Sijoitusmetsät Oy:n tuoreimmasta metsäkiinteistömarkkinakatsauksesta.

Katsaus tarkasteli valtakunnallisesti tehtyjä metsäkiinteistökauppoja viimeisen 3,5 vuoden ajalta.

Suurin 1.1.2016 jälkeen tapahtunut muutos alalla on markkinoiden painopisteen valuminen Pohjois-Suomesta etelämmäs UPM Bonvestan tilatarjonnan loppumisen seurauksena.

Hehtaari- ja kuutiokohtaiset hinnat ovat nousseet tarkastelujaksolla tasaisesti. Ainoa selvä harppaus tilastossa löytyy suurimpien eli yli 500 000 euron kauppojen kokoluokassa. Kauppamäärissä suurin luokka edustaa kuitenkin vain 68 kauppaa yhteensä yli 4200 edustavasta metsätilakaupasta, joten pilviin nousseiden käyrien takaa paljastuu muutama yksittäinen, keskimääräistä puustoisempien ja kuutiohinnaltaan arvokkaampien metsätilojen kauppa.

Todellista metsätilojen markkinahintatasoa kuvaa parhaiten markkinahintaindeksi, joka ottaa huomioon tarjonnan alueelliset sekä ominaisuusluokkien muutokset. Se on noussut kahden vuoden tarkastelujaksolla 7,2 prosenttia.

Suuralueiden välillä markkinahintaindeksin muutos jakautuu siten, että Väli-Suomessa ja Etelä-Suomessa markkinahintaindeksi on loivassa nousussa, kun taas Pohjois-Suomessa on lähes tasaista. Lapissa kauppojen vähäinen määrä luo indeksiin kvartaalien välille suurta heiluntaa päättyen kuitenkin vuoden 2019 toisella kvartaalilla nousuun.

Suurten metsätilojen arvo on parantunut

Metsätilamarkkinoilla vallitsee nouseva markkinatilanne, jossa kauppahinnat ovat nousseet viimeisen parin vuoden ajan kaksi prosenttia markkinahintaennusteita korkeammiksi.

– Aiemmin suurten metsätilojen hinnoissa ajateltiin olevan paljousalennusta verrattuna ominaisuuksiltaan vastaaviin, pienempiin metsätiloihin. Vielä vuonna 2016 yli 400 000 maksaneiden metsätilojen hinnat alittivat keskimäärin niiden puuston arvon, Suomen Sijoitusmetsät Oy:n asiantuntija Mika Venho muistuttaa.

Nyt suuret metsätilat ovat suhteellisesti pieniä tiloja arvokkaampia kaikilla mittareilla, mihin ovat vaikuttaneet myös metsätilatarjonnan alueelliset muutokset. Suurten metsätilojen tarjonnan tyrehtyminen Pohjois-Suomessa sekä aiempaa vilkkaampi suurten ja erityisen arvokkaiden metsätilojen kauppa Etelä-Suomessa ovat heilauttaneet suuria tiloja koskevia tunnuslukuja valtakunnallisesti.

Kauppamääriltään runsaampien pienten ja keskisuurten metsätilojen markkinakehitys on ollut tasaisempaa.

Ammattiostajat tuovat vakautta markkinoille

Rahastojen ja sijoitusyhtiöiden kasvanut rooli markkinoilla on saanut osakseen kritiikkiä. Mika Venho näkee asiassa kuitenkin markkinoiden kannalta paljon positiivisia puolia.

– Sijoitusyhtiöillä on kyky huolehtia omaisuudestaan pitkäjänteisesti ja suunnitelmallisesti. Yksityisten metsänomistajien voi olla pakko kuolettaa osa lainasta pikaisesti, mikä voi johtaa esimerkiksi keskenkasvuisen metsän hakkuisiin. Ammattiostajat lisäävät markkinoiden vakautta, Venho selventää.

Suomen Sijoitusmetsät Oy julkaisee metsäkiinteistömarkkinakatsauksen neljä kertaa vuodessa.

Lisätietoja:

Suomen Sijoitusmetsät Oy

Mika Venho

hallituksen puheenjohtaja

MMM, MTI, LKV                                              

045 154 6385

mika.venho@sijoitusmetsat.fi

Suomen Sijoitusmetsät Oy:n tuottamaa MetsänArvo-palvelua ollaan parhaillaan kehittämässä. Palvelun käyttöliittymä on väliaikaisesti suljettu järjestelmän testausten ja automatisoiduille toiminnoille tehtävien tarkastusten ajaksi mutta palautuu normaaliksi heinäkuun alussa.

Palvelun kehittämistyöt parantavat erityisesti käyttäjille tarjottavan tietosisällön maantieteellistä kattavuutta. Jatkossa palvelu kattaa koko Manner-Suomen, joten uusia alueita ja kohdemetsäkiinteistöjä tulee tarjolle palveluun aiempaa enemmän. Automatisointien ansiosta uudistettavan palvelun sisältö on myös entistä ajantasaisempaa. Vaikka asiakkaalle näkyvä palveluliittymä ja sen käyttötapa säilyvät pitkälti ennallaan, saa käyttäjä palvelusta saa jatkossa irti entistä enemmän käytön aikana, taustalla tapahtuvien prosessien tehostamisen myötä.

MetsänArvo-palvelussa voit selvittää eri puolilla Suomea sijaitsevien metsäkiinteistöjen kelpoisuutta sijoituskohteiksi; tähän asti palvelu on sisältänyt sekä myynnissä olevia että myytyjä esimerkkikiinteistöjä vain Kainuusta, Pohjois-Pohjanmaalta, Pohjois-Karjalasta, Pohjois-Savosta ja Keski-Suomesta. Palvelussa pääset hyödyntämään valmiiksi jäsentämäämme tietoa metsäkiinteistöistä ja tarkastelemaan niiden edullisuutta kuvaavia tunnuslukuja kuten aiemminkin.

MetsänArvo-palvelun hyödyntäminen edellyttää käyttöoikeutta, jonka voit ostaa palvelun kehitystyön valmistuttua jälleen MetsänArvo-palvelun sivuilla olevasta osoitteesta https://www.metsanarvo-palvelu.fi/.

Metsä kasvaa suhdanteista riippumatta, mutta omaisuuslajin likvidiys on sijoittajalle olennaista, varsinkin jos tuottoa ei haeta pelkästään puuta myymällä. Metsämaan hintakehitys Suomessa on ollut vakaata. Oikealla ostopäätöksellä ja oikea-aikaisella tilan myynnillä ei 8 prosentin nettotuotto sijoitukselle ole mahdoton saavuttaa. Asiantunteva sijoittaja hankkii hyvässä kehitysvaiheessa olevia metsätiloja, omista ne parhaan arvonkehityksen ajan, noin 10-15 vuotta, ja realisoi tilan myydessään merkittävän osan tuotosta arvonnousuna.

Vuoden 2010 sadan miljoonan euron tasosta metsäsijoitusmarkkina on kasvanut viime vuoden yli 400 miljoonan tasolle. Likviditeettiä on parantanut erityisesti metsäyhtiöiden markkinoille tuoma metsäomaisuus ja ammattimaisen metsäsijoittamisen lisääntyminen.

On todennäköistä, että metsäsijoittaminen jatkaa kasvuaan. Ulkomaiset sijoittajat ovat vasta löytämässä Suomen metsäkiinteistöjen markkinat. Metsänomistuksen rakenne muuttuu ammattimaisempaan suuntaan ja yksityiselle sijoittajalle on jatkossakin tarjolla hyviä mahdollisuuksia tasapainottaa salkkuaan suoralla metsäsijoituksella.

Esimerkiksi Yhdysvaltalainen Harvard Endowment on nostanut reaalisomaisuuden osuuden 25 prosenttiin. Siitä 13 prosenttia on sijoituksia luonnonvaroihin, josta puolet on metsää. Kotimainen Ilmarinen on asettanut tavoitteekseen nostaa reaalisomaisuuden osuuden sijoituksista 20 prosenttiin.

Suora metsäsijoitus on hyvä lisä myös yksityissijoittajan salkussa. Metsä on matalan riskin sijoituskohde ja tasapainottaa arvonvaihteluita. Riskiä mittaavan Sharpen luvun arvo on korkea muihin sijoituksiin verrattuna. Lisäksi metsää arvostetaan inflaatiosuojana. Korrelaatio osakemarkkinoihin on matala ja kantohintojen ja metsämaan hintakehitys on historiallisesti ollut vakaata. Ajoittamalla puunmyynnit markkinatilanteen mukaan, voi vaihtelua vähentää entisestään. Puuta myymällä tuotonrealisointimahdollisuudet ovat hyvin joustavat sekä ajan että määrän suhteen.

Kiinnostus metsäsijoittamiseen on kasvanut viime vuodet vakaasti. Haastavat osakekurssit ja matalat korot lisäävät instituutioiden sijoituksia reaaliomaisuuteen. Omaisuuslajien joukossa metsä on nykyään vertailukelpoinen vaihtoehto.

Muutaman vuoden aikana suomeen on perustettu useampi metsärahasto. Rahastoja hoitavat ammattimaiset salkunhoitajat, jotka myös käyttävät ulkopuolisia asiantuntijoita arvonmäärityksessä ja metsien hallinnoinnissa. Erityisesti institutionaaliset sijoittajat ovat löytyneet metsärahastot.

Helppo, turvallinen ja kannattava suora metsäsijoitus on nykyään myös yksityissijoittajan ulottuvilla, vaikka arvonmääritysosaamista tai kiinnostusta aktiiviseen metsäomaisuuden hoitoon ei olisikaan. Markkinoilla on palveluntarjoajia, jotka hoitavat sijoittajan puolesta kaiken tavoitteiden mukaisen tilan valikoinnista kokonaisvaltaiseen omaisuudenhoitoon.

Palvelujen käyttö kannattaa. Jos metsäkiinteistöstä maksaa tuottopotentiaaliin nähden ylihintaa, tätä on hankala korjata. Olennaista on oikean tilan löytäminen ja oikean ostohinnan määrittäminen. Keskimääräinen metsäsijoitus tarjoaa sijoittajalle neljän prosentin reaalituoton, mutta puolet metsätiloista jää tämän alle. Ammattilainen pystyy nykyisiltä markkinoilta poimimaan sijoittajalle luotettavalla varmuudella selvästi keskimääräistä tuottavamman tilan.

Metsätilan arvonmääritys vaatii ammattitaitoa. Metsätilojen hintapyynnön pohjana on useissa tapauksissa sijoittajan kannalta ongelmallinen summa-arvo. Sen avulla tuotettu arvio on enimmäkseen kaukana toteutuneista kauppahinnoista. Ammattilainen eliminoi myös muut ostopäätökseen vaikuttavat epävarmuuden lähteet. Niistä merkittävimpiä ovat metsävaratiedon laatu ja metsien kehitystä kuvaavien mallien parametrit.

Metsät ovat osa suomalaisuutta ja niistä voi nauttia esimerkiksi jokamiehenoikeuksien avulla. Oman metsäpalstan omistaminen lisää kuitenkin metsäsuhteeseen kokonaan uuden ulottuvuuden, jossa virkistyskäyttö on mahdollista yhdistää sijoittamiseen ja taloudellisiin tavoitteisiin. Lue täältä viisi syytä siihen, miksi metsämaahan kannattaa sijoittaa.

Metsänomistajuus on mielenkiintoista ja antoisaa, joten olitpa aikeissa ostaa ensimmäisen hehtaarisi tai laajentamassa metsäomaisuuttasi, tutustu metsätilan ostamiseen liittyviin palveluihimme! Me olemme valmiita tarjoamaan asiantuntija-apuamme metsätilojen etsimisestä ja vertailemisesta aina kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka.

Metsä on vakaa, turvallinen ja ennustettavissa oleva sijoituskohde, jonka tuotto muodostuu puuston kasvusta, puutavaralajisiirtymistä (hukkapuu - kuitupuu - tukkipuu) ja puunhintojen noususta. Sijoituksen tuotto on yhteydessä riskiin, sillä usein suurempi riski tarjoaa mahdollisuuden myös suurempiin tuottoihin. Metsäsijoittamisessa riskit ovat monelta osin ennakoitavissa ja hallittavissa.

Metsäsijoittamisen riskejä ovat

• puunhintojen muutokset
• verotuksen muutokset
• inflaation vaikutukset ja lainakorkojen nouseminen
• metsätuhot
• väärien metsänhoidollisten päätösten tekeminen

Metsämaa on konkreettista varallisuutta, jonka kehitykseen voi itse hoitotoimin vaikuttaa. Metsämaan tuottojen turvaaminen ja riskien minimointi voi onnistua metsävarallisuudenhoitopalveluiden avulla.

Kannattavassa sijoituksessa tulot ovat menoja suuremmat. Suurin osa metsän tuloista saadaan puuta myymällä ja vastaavasti metsänhoito ja puunkorjuu aiheuttavat kustannuksia. Metsänomistajan tavoitteista riippuu, miten suurta nettotulosta pidetään riittävänä.

Metsäsijoituksen kannattavuutta voidaan tarkastella useilla eri tavoilla. Maan arvoa on mahdollista vertailla eri käyttömuodoissa (esim. eri puulajien kasvatus) ja metsää voidaan tarkastella myös suhteessa muihin sijoituskohteisiin. Kokonaisuuden kannalta merkittävää on suhteellinen kannattavuus, joka kertoo metsään sitoutuneen pääoman tuoton. Suhteellinen kannattavuus mahdollistaa siten eri sijoituskohteiden vertailun ja käytettyjen panosten huomioimisen.

Metsäsijoituksen kannattavuutta kuvaavien tunnuslukujen laskeminen on olennainen osa menestyksekästä metsäsijoittamista, mutta se vaatii perehtymistä. Tehokkain keino parantaa metsän hyvyyttä sijoituskohteena on pyrkiä saamaan tila omistukseen mahdollisimman edullisesti siten, että myös metsän ominaisuudet huomioidaan. Tavoitteena on siis ostaa oikea tila oikealla hinnalla. Sopivan ostohinnan määrittelemiseksi pitää tietää metsän arvo, joten hyödynnä näppärää MetsänArvo-palvelua tai jätä meille ostotoimeksianto.

Metsän hyvyys sijoituskohteena määrittyy myös metsänomistajan aktiivisuuden kautta. Metsätalouden kannattavuuteen voi vaikuttaa tekemällä hoitotyöt ajallaan ja toimimalla suunnitelmallisesti. Metsävarallisuudenhoitopalveluiden avulla metsätalouden tulot ja menot saadaan järjestykseen ja sinä voit keskittyä metsänomistuksen parhaisiin puoliin!